Mietpreisbremse 2015 und der Bondmarkt

Stellen Sie sich vor, der Gesetzgeber bereitet eine Gesetzesvorlage vor und schleust sie nahezu unbemerkt durch das sozialistisch konservative Politchaos.  Die wenigen, die sich mehr als oberflächlich mit der Thematik beschäftigt haben, teilen sich auf in die eine Gruppe, die als Wohnimmobilieninvestoren  Mietpreisbremse convexity-PAL154000041ein starkes Eigeninteresse an dem Ignorieren dieser Gesetzesvorlage hat, und eine Gruppe, zu der das Gros der Bevölkerung zählt, die die Auswirkungen nicht überschaut.

Mietpreisbremse vereinbart

Worum geht es hier ? Im Koalitionsvertrag ist die Mietpreisbremse vereinbart worden. Diese findet sich in der Gesetzesvorlage wieder und sieht im wesentlichen so aus, dass bei der Neuvermietung von gebrauchtem Wohnraum in Ballungsgebieten der Mietpreis nur 10% über dem Mietspiegel liegen darf. Das heißt im Klartext, dass bei Neuvermietungen nach dem 1.1.2015 in keinem Fall der Mietzins bei mehr als 10% über dem Mietspiegelniveau liegen darf. Und dabei spielen weder das gegenwärtige Mietniveau dieser konkreten Immobilie noch das Marktniveau eine Rolle. Lediglich Neubauten sind von dem klugen Gesetzgeber ausgenommen worden.

Markt jedoch vergessen

Leider hat der kluge Gesetzgeber den Markt jedoch vergessen und übersehen, dass bei einem Unterschied von bis zu 50% zwischen einer renovierten Altbauwohnung und einer Neubauwohnung kaum jemand längerfristig bereit sein wird, die bisherigen Marktmieten für Neubauten in Ballungsgebieten zu bezahlen.

Damit werden Kalkulationen der Immobilienentwickler aus den Angeln gehoben.

Post vom Mieterverein

Sobald dieses Gesetz in Kraft tritt, werden findige Mietervereine ihren Mitgliedern raten, Mietverträge ab 1.1.2015 durchaus zum Marktniveau abzuschließen. Nachdem der zunächst zufriedene Vermieter seine Kaution und die erste Monats Miete auf dem Marktniveau und dem des Mietvertrages erhalten hat, wird er im zweiten Monat Post vom Mieterverein bekommen, der ihn freundlich darauf hinweist, dass er die Differenz zwischen Mietspiegel und vermeintlichem Marktniveau gesetzeswidrig vereinnahmt hat und ihn auffordert, ab sofort das Mietniveau auf das des Mietspiegels zu senken, analog die überhöhte Kaution zurückzubezahlen sowie die Differenz im ersten Monat zu begleichen.

Mit diesen Mietern werden Sie die nächsten 20 Jahre zu tun haben. Schlimmer wird noch werden, dass der Mieterwechsel sich aufgrund der sehr viel signifikanteren Mietpreisunterschiede deutlich erhöhen wird, bis sich das gesamte Mietniveau auf einem deutlich niedrigeren Niveau eingependelt hat.

Rückschau nach 5 Jahren ?

Die Große Koalition hat sich netterweise darauf verständigt, die Mietpreisbremse nach fünf Jahren zu analysieren. Sie brauchen jetzt kein Experte bei der Firma Knorr-Bremse zu sein, um zu ahnen, wie die Analyse in fünf Jahren aussieht: „Wir haben erfolgreich dafür gesorgt, dass der Mietpreis Anstieg in den Ballungszentren gestoppt wurde. Wir sehen daher keine Veranlassung, an der am 1.1.2015 in Kraft getretenen Änderungen zu rütteln.“

Bondmarkt

Und nun zum Bondmarkt. Was hat diese Entwicklung mit dem Bondmarkt zu tun?

Gehen wir davon aus, dass die Nettokaltmiete mit etwa 20% am Lebenshaltungskostenindex und zwischen 35 und 50% an den tatsächlichen Lebenshaltungskosten beteiligt ist und noch immer 2/3 der Bevölkerung in gemietetem Wohneigentum lebt, wird diese Mietpreisebremse in jedem Fall einen signifikanten Anteil an dem rückläufigen Preisniveau haben.

Sie können also davon ausgehen, dass das convexity-PAL154000009niedrige Zinsniveau uns allein dadurch länger als erwartet erhalten bleibt.

Kredite an Immobilien-Entwickler, deren Portfolio sich überwiegend im Bereich der Wohnimmobilien befindet, werden einer besonderen Beobachtung empfohlen.